抵押权优先还是物权优先？开发商抵押已售出房产融资引争议 法院：银行未尽职调查，应配合涂销

日前，中国裁判文书网上传的文书显示，市民邓某在半岛置业（广州）投资有限公司（下称半岛置业）处购买了一处房产并入住，但后者竟然将已售出房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（下称浦东银行深圳分行），由此引发纠纷。

近期，法院二审裁定，浦东银行深圳分行作为专业的金融机构，在设定抵押权时，理应对抵押物的登记、使用等情况作尽职调查，但现有证据未证明银行已尽责，裁定应配合购房者撤销案涉房产的抵押。

对此，深圳资深李姓律师向财联社记者介绍，此类购房者和银行之间的官司并不罕见，其原因和开发商资金链紧张有关。但据他所知，在过去的类似案例中，尤其是房产抵押时间先于购房者入住的情况下，法院一般支持银行的抵押权成立。不过，近年来这一情况有所改变，尤其是去年有关部门出台关于烂尾楼贷款是否归还的指导案例之后，目前法院层面是更倾向于支持购房者权益的。当然，本案中，购房者提供了证据证明自己入住在先，抵押在后，法院据此判决银行败诉是有道理的。另外，银行放贷前的尽职调查存在问题，也是抵押权不能成立的关键。

对于当前有声音认为，此案关键在于购房者名下无其他房产，案涉房产是其唯一住房，因此法院支持购房者，该律师认为，这一说法有其道理，但应该“并不绝对”。如果银行抵押权在先，购房者签约、入住在后，很难说法院会支持谁。

市民斥资百万买入房产并入住 房屋又被地产商抵押给银行

据文书披露，半岛置业公司原名称为广州东镜新城房地产有限公司，于2020年11月变更为现名称。半岛置业公司系广州市花都区某小区的开发商。2016年10月12日，该公司取得该小区8-20号楼的预售许可证。

2017年5月4日，半岛置业公司与邓某签订认购书，约定将该小区8号楼某处房屋出售给邓某，签订认购书时，乙方应向甲方支付定金。2018年10月10日，邓某向半岛置业公司出具承诺书，承诺于当年12月30日前提供签订《商品房买卖合同》及办理买卖合同备案或产权登记时所需的资料，并保证按照分期付款方式支付房款。

协议签订之后，邓某于2021年11月24日前向半岛置业公司付清了全部购房款合计1410074元，公司向邓某开具购房款发票。此后，该公司于2018年10月10日将房屋交付给邓某使用。2023年3月15日，广州市规划和自然资源局出具购房资格证明，载明邓某获得本市住房限购区域内住房购房资格。但邓某打算办理房产证等事宜时，发现遇到了麻烦。

据文书披露，2021年1月26日，浦东银行深圳分行与半岛城邦物业管理有限公司签订《融资额度协议》，约定银行向该公司融资3000万元，额度使用期限为1年。同日，浦东银行深圳分行与半岛置业公司签订《最高额抵押合同》，约定半岛置业公司将包括邓某所购买的房屋在内的18套房产用于抵押担保，2021年2月2日办理了抵押登记手续。此后，银行向深圳市半岛城邦物业管理有限公司发放了贷款3000万元。

2023年2月3日，邓某向当地法院起诉，请求半岛置业公司、浦东银行深圳分行为其办理该房产的涂销抵押手续。

法院认为购房者物权期待权优先于抵押权 且银行尽调未尽责

银行方面认为，不动产物权以依法登记为准，即便邓某提出的其实际占有涉案房屋的事实属实，也不影响涉案房屋的权属情况，该行也已善意取得涉案房屋抵押权，且抵押权至今持续有效。

法院一审认为，本案的争议焦点在于：半岛置业公司、浦东银行深圳分行是否应为邓取才办理涉案房屋的涂销抵押手续。首先，邓某和半岛置业双方之间实际已经形成商品房预售合同关系。目前，邓某名下无其他房屋，亦具备本市购房资格，故邓某属于购房消费者，对涉案房屋享有物权期待权。半岛置业公司在将涉案房屋出售给邓某，收取大部分房款并已交付房屋给邓某的情况下，将涉案房屋另行抵押给浦东银行深圳分行，为涉案商品房预售合同的继续履行设置障碍，有违诚信。银行虽就涉案房屋办理了抵押登记，仍不得对抗邓某对涉案房屋的物权期待权。

法院进一步指出，邓某作为购房消费者的物权期待权优于浦东银行深圳分行的抵押权，在邓某主张实现该权利时，浦东银行深圳分行的抵押权事实上不能实现。邓某购买房屋在前，银行签订借款合同及办理抵押登记在后，浦东银行深圳分行作为专业的金融机构，应对借款人的还款能力及抵押物的状况负有审慎审查的义务。浦东银行深圳分行并未充分举证证明其在借款及抵押登记之前审查涉案房屋的销售使用情况，对此负有过错，应承担其权利不能实现的后果。法院一审裁定，半岛置业与浦东银行深圳分行应为邓某办理涉案房产的涂销抵押手续；半岛置业应协助邓某办理涉案房产的产权登记。

浦东银行深圳分行对一审结果并不满意，此后发起上诉。今年11月份，广东省广州市中级人民法院二审开庭。法院认为，浦东银行深圳分行作为专业的金融机构，在设定抵押权时，理应对抵押物的登记、使用等情况作尽职调查。从邓某提供的证据可知，邓某早在浦东银行深圳分行委托评估之前即已收楼入住多年，而从银行提交的相关内容可知，该行委托的评估机构并未进入涉案房屋内进行实地查勘，且银行亦未举证证明其已另行对涉案房屋进行了实地查勘，故浦东银行深圳分行上诉主张其在办理抵押登记前已对涉案房屋作了尽职调查，显然缺乏事实依据，不予采信。最终，二审维持原判。